Pullacher Immobilienbrief - page 5

Exklusive 3 - 4 Zimmer
Eigentumswohnungen in Pullach.
Genießen Sie die besondere Lebensqualität in
Laufweite zum Isarufer.
In einer der exklusivsten Wohngegenden in Pullach (Isar-
hochufer), entsteht ein exklusives Mehrfamilienhaus mit
8 Wohneinheiten und hochwertiger Ausstattung. Das
wunderschöne Eckgrundstück mit altem Baumbestand
bietet viel Privatsphäre, in einer durch Villen geprägten
Wohngegend.
089 6200 9360 |
LUX
LIVING
ø ă:
Marktreport
Seite 5
Dr. Christian Schreyer* ist Im-
mobilienbesitzer in Pullach.
Vor fast zwanzig Jahren hat er
günstig eingekauft und seitdem
seine
Doppelhaushälften
immer gut vermietet. Seit etwa
vier Jahren beobachtet er, dass
er sehr lange Leerzeiten ver-
kraften muss und die Häuser
teilweise immer noch am
Markt sind: „Ich bin ja bereit
im Preis runterzugehen, aber
die Nachfrage ist gleich Null“.
Nach einem ersten Besichti-
gungsansturm blieben seine
Häsuer förmlich „im Regal lie-
gen“, wie er frustriert erzählt.
Ein Einzelfall? Mitnichten. Ein
Blick in das Internet-Immobi-
lienportal wohnungsboerse.net
zeigt, was sich in Pullach ab-
spielt: Während die Verkaufs-
preise stark angestiegen sind,
sinken die Mietpreise seit drei
Jahren kontinuierlich. Was ist
da los?
„Für 2.200 Euro p.m. kauft
man, man mietet nicht“
Für den Finanexperten Klaus
Wagner ist der Zusammenhang
klar: „Heute bekommt man bei
entsprechendem Eigenkapital
so attraktive Finanzierungen,
dass teuer zu mieten schlicht
keinen Sinn macht.“ Er zeigt
folgendes Szenario: „Wer ein
Haus im Wert von 1,2 Millio-
nen Euro mit einem Drittel Ei-
genkapital finanziert, erhält je
nach Laufzeit ein Darlehen von
unter 2%. Die Zinsbelastung
liegt bei 1.200 Euro im Monat.
Diese muss der Käufer seiner
Miete gegenüberstellen, denn
mit der zusätzlichen Tilgung
betreibt er ja schon Vermö-
gensaufbau.“ Da die Banken in
der Regel eine Tilgung von
mindestens 1,5% erwarteten,
zahle der Käufer zusätzlich
zum Zins noch einmal 1.000
Euro für die Tilgung, sei dann
aber mit insgesamt 2.200 Euro
pro Monat etwa in dem Rah-
men, in dem sich die meisten
zu vermietenden Häuser im
Münchner Süden bewegen
würden. Dafür kaufe man
dann lieber. Und die Eigentü-
mer? „Viele Vermieter hoffen
auf einen Lucky Punch und
setzen ihren Mietzins erstmal
deutlich zu hoch an“, erklärt
Wagner. Dabei sei gerade vom
Experiment mit zu hohen Prei-
sen abzuraten: „Ist ein Objekt
nicht nach sechs Wochen ver-
mietet, bleibt es für lange Zeit
im Angebot. Dem Eigentümer
entgeht wegen seines Ausrei-
zens jeden Monat die Miete.“
Wenn Immobilienbesitz
zum Ballast wird
Sein Rat lautet deshalb: „Wer
eine Immobilie nicht selbst
nutzt, sollte sich überlegen, ob
er sie in der derzeitigen Hoch-
preisphasenicht besser verkauft
und sein Geld in renditestär-
kere Anlageklassen steckt“. Die
Vermietung mache schließlich
auch Arbeit und würde gerade
von älteren Vermietern als Bal-
last empfunden werden. Wer
seine Immobilie jedoch unbe-
dingt halten wolle, solle sie lie-
ber von Anfang an nicht zu
teuer anbieten und zügiger ver-
mieten, als sie so lange am
Markt anzubieten, bis sie in
den Augen der Interessenten
„verbrannt“ sei. Aus Wagners
Sicht haben alle Kaltmieten
von über 2.000 Euro in Solln,
Pullach und Grünwald mit
Problemen zu kämpfen, sofern
sie nicht besonders exklusiv
sind.
Aus Mietersicht schildert Frank
Köppe seine Beobachtungen
bei der Haussuche. Der Famili-
envater ist nach der Geburt des
zweiten Kindes auf der Suche
nach einem Haus zur Miete
und hat sich schon einige Ob-
jekte angesehen. Er gehört zu
denjenigen, für die der Immo-
bilienkauf nicht in Frage
kommt, weil noch kein Eigen-
kapital vorhanden ist. Noch ist
er im Münchner Süden nicht
fündig geworden, weil aus sei-
ner Sicht viele Objekte über-
teuert sind: „Die Häuser, die
auf den Markt kommen, sind
unter der Hand nicht weg ge-
gangen“. Das sei immer schon
ein schlechtes Zeichen, weil
man in der Regel so gut ver-
netzt sei, dass man immer je-
manden kenne, der sich
verändern wolle. Wenn im Be-
kanntenkreis alle als Nach-
mieter abwinkten, sei das ein
Indiz dafür, dass das Objekt
nicht zu einem marktgerechten
Preis angeboten sei.
Sinken auch die Kaufpreise?
Köppe hat Zeit mit der Suche
nach einem schönen Haus und
spekuliert - ganz gegen den
Trend - nicht nur auf fallende
Mietpreise, sondern auch auf
sinkende Kaufpreise: „Weniger
in Solln und in Grünwald, aber
in Pullach steht doch ein Gene-
rationenwechsel an. Viele ältere
Menschen wollen oder können
ein Haus mit Garten nicht
mehr unterhalten und werden
sich verkleinern. So wie die
Nachfrage nach komfortablen
Wohnungen steigen wird, wer-
den in den nächsten Jahren
viele Häuser auf den Markt
kommen, was den Preis sinken
lassen wird, insbesondere wenn
die Zinsen langsam wieder stei-
gen.“ Bis dahin legt der Inge-
nieur sein Geld weiter in
Indexfonds an und hat damit
in den letzten Jahren deutlich
bessere Renditen erzielt als Im-
mobilieneigentümer mit der
Vermietung - allein der deut-
sche Aktienindex hat in den
letzten fünf Jahren fast 50%
zugelegt.
Der Pullacher Profi-Anleger
Dr. Jens Erhardt erwartet sogar
weiter steigende Börsen, wie er
im Interview mit Focus Money
erklärt: „Gemessen an der Ka-
pitalisierung, also dem Wert
aller Aktien, die weltweit ge-
handelt werden, sind wir auf
Dollar-Basis trotz aller Börsen-
gänge und Kapitalerhöhungen
gerade einmal auf dem Stand
von 2007. Von einer Überhit-
zung kann also keine Rede
sein“.
*Name von der Red. geändert
Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren stark angestiegen. Befeuert durch billiges Geld ist der Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses immer
leichter zu finanzieren. Die Renditen aus der Vermietung der Objekte sorgen jedoch für Ernüchterung. Vor allem Hauseigentümer berichten, dass es mitt-
lerweile immer schwieriger wird, ihre Objekte zu vermieten und nur mit massiven Preisabschlag Mieter zu gewinnen seien. Wie entwickelt sich dieser Trend?
Hauseigentümer beklagen Schwierigkeiten bei der Vermietung
Die klassische Doppelhaushälfte war früher Garant für eine schnelle Vermietung. Heute
müssen manche Eigentümer die Miete drastisch reduzieren, um neue Mieter zu finden.
UliCarthäuser/pixelio.de
1,2,3,4 6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,...16