Pullacher Immobilienbrief - page 4

Immobilienverkauf
Seite 4
Der alles entscheidende Kaufpreis
Warum es sich empfiehlt, am Anfang einer Immobilientransaktion der Preisfindung allerhöchste Aufmerksamkeit zu schenken, erklärt Christoph Müller-
Brandt, Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke, Mieten und Pachten.
Ein Haus zu verkaufen stellt
immer die Veräußerung eines
sehr großen Anteils des Ge-
samtvermögens einer Familie
dar. Auch aus diesem Grund
findet der Markt für Immobi-
lien nicht im gleichen Rahmen
wie Konsumgüter, z.B. Lebens-
mittel, Schmuck oder auch
Autos statt, sondern unterliegt
einem geregelten Transaktions-
prozess, der sogar einer beglau-
bigten Beurkundung bedarf.
Bevor es jedoch zum Notar
geht, beschreiten Marktteilneh-
mer unterschiedliche Wege. Die
Handelsgüter werden entweder
von dem Verkäufer direkt auf
Plattformen wie den Zeitungen,
Internetportalen oder Aushän-
gen am Schwarzen Brett feilge-
boten, oder es wird ein mehr
oder weniger professioneller
Vermittler eingeschaltet, der die
Immobilie als appetitliches An-
gebot dem Markt zuführt.
Beiden ist bewusst, dass dem
Interessenten bestimmte Daten
zur Vorentscheidung an die
Hand gegeben werden müssen,
wovon die meisten feststehen
und eine wesentliche Kompo-
nente variabel ist: der Kauf-
preis. Doch welchen Einfluss
hat diese Information auf den
interessierten Nachfrager?
Klar, ist er zu hoch angesetzt,
wird er von einer weiteren Prü-
fung im Vornherein absehen. Ist
er aber zu niedrig gewählt, so
verschenkt der Veräußerer
Geld. Beides sind wenig erstre-
benswerte Ereignisse.
So versuchen also Privatver-
käufer anhand von allerlei
Hilfsmitteln den höchst mögli-
chen Kaufpreis ihrer Immobilie
zu bestimmen. Im Internet gibt
es dazu viele Berechnungspro-
gramme, und die eigene Markt-
beobachtung mag so manchem
Immobilienverkäufer die sub-
jektive Überzeugung gegeben
haben, den Wert der zu verkau-
fenden Immobilie richtig zu er-
mitteln.
Etwas mehr Sachkenntnis dank
Erfahrung darf man da schon
den berufsmäßig dauerhaft am
Immobilienmarkt teilnehmen-
den Maklern unterstellen. Doch
ist auch hier nicht stets ge-
währt, dass ein guter Vermittler
auch ein qualifizierter Werter-
mittler ist. Sicherheit mag
schließlich nur die Ermittlung
des Verkehrswertes durch einen
Sachverständigen bieten. Dieser
hat die Wertermittlung erlernt
und lebt von der Beobachtung
des Marktes und der Anwen-
dung seiner dabei erlangten
Kenntnisse. Außerdem sind
ihm Kaufpreissammlungen und
Preisspiegel zugänglich.
Die Verkehrswertermittlung
bietet dem Verkäufer eine sta-
bile Verhandlungsposition bei
der Beauftragung eines Maklers
oder auch beim Versuch, seine
Immobilie selbst dem Grund-
stücksmarkt zuzuführen. Die
dafür aufzuwendenden Hono-
rare machen sich meist um ein
Vielfaches bezahlt, wenn man
bedenkt, dass ein zu hoher
Preis Zeit verschwendet und ein
zu niedrig angesetztes Angebot
Geld.
Auch die gern einmal ange-
wandte Salamitaktik stellt hier
keine brauchbare Alternative
dar. Während der Verkäufer
vermeintlich schlau versucht,
nichts zu verschenken und
darum erst mal großzügig zu
hoch anbietet, beobachtet der
Markt geduldig und Schritt für
Schritt die folgenden Preisre-
duktionen, um dann mit er-
starkter Verhandlungsmacht
ein eigentlich unangemessen
niedriges Einstiegsangebot zu
unterbreiten. Meist führt diese
Strategie also am Ende doch zu
einem weit geringeren Erlös,
weil die Nachfrageseite eine
lange Angebotsphase mit Preis-
korrekturen als Schwäche
wahrnimmt. Kommt am Ende
dann auch noch Zeitdruck auf,
weil der Verkauf schon längst
erledigt sein sollte, so ist der in-
zwischen leidgeprüfte Anbieter
oft zu Zugeständnissen bereit,
die mit geordneter Angebots-
führung und einem angemesse-
nen Kaufpreisansatz von
Anfang an nicht notwendig ge-
wesen wären.
Es empfiehlt sich also der Preis-
findung allerhöchste Aufmerk-
samkeit am Anfang einer
Immobilientransaktion
zu
schenken. Sie ist gleichsam der
erste und wichtigste Schritt.
Fragen Sie den Makler Ihres
Vertrauens, ob er über die not-
wendige Expertise der Immobi-
lienbewertung verfügt oder
beauftragen Sie noch vor dem
Makler einen Sachverständigen
für Immobilienbewertung, um
den Immobilienmarkt anschlie-
ßend zutreffend mit Ihrem An-
gebot anzusprechen.
Die Begriffe Verkehrswert oder
Marktwert sind laut Defintion
gleichzusetzen. Sie werden ent-
sprechend der Immobilienwert-
ermittlungsverordnung in einem
geregelten Wertermittlungsver-
fahren unter anderem anhand
des Ertragswertes, des Ver-
gleichswertes und/oder des
Sachwertes berechnet.
Wesentliche Informationen für
den Sachverständigen liefert die
Bodenrichtwertkarte des jewei-
ligen Gutachterausschusses.
Der Bodenrichtwert gibt Aus-
kunft über Mittelwerte tatsäch-
lich in einem bestimmten
Gebiet erzielter Quadratmeter-
preise für Grundstücke inner-
halb eines Zeitraumes von zwei
Jahren. Dem ungeübten Be-
trachter solcher Bodenricht-
werte ist allerdings Vorsicht
geboten: Sie beziehen sich stets
auf eine bestimmte und dort
auch angegebene Geschossflä-
chenzahl (GFZ). Diese GFZ be-
stimmt das Maß der baulichen
Nutzung eines Grundstückes
und ist wiederum nicht für
jedes
Vergleichsgrundstück
gleich. Vielmehr muss eine Um-
rechnung vorgenommen wer-
den, um den angegebenen
Bodenrichtwert auf das zu ver-
gleichende Grundstück anwen-
den zu können. Auch danach
handelt es sich freilich immer
noch nur um einen Richtwert,
der vor seiner Anwendung für
das Bodenwertermittlungsver-
fahren mit Zu- oder Abschlä-
gen auf das betreffende
Vergleichsgrundstück angepasst
werden muss.
Eine weitere Quelle gutachter-
licher Erkenntnisse über Preise
im Immobilienwesen stellen die
Normalherstellungskosten
(NHK) dar. Die derzeit aktuel-
len NHK 2010 wurden vom
Bundesministerium für Ver-
kehr, Bau und Stadtentwick-
lung herausgegeben. Sie geben
dem Sachverständigen Auf-
schluss über die Kosten aller
Materialien, aus denen ein Bau-
werk besteht sowie den Baune-
benkosten. Die NHK beziehen
sich auf die Bruttogrundflächen
(BGF) eines Bauwerks. Auch
hier sind Zu- und Abschläge
z.B. zur Berücksichtigung des
Alters des Bauwerks vorzuneh-
men.
! "" #"
!
" #
#' !
% !$
! " $
'$
! " &
" $# "# "
# " !$ ! ! #
& ! ! " !
! $
" ! #" "# " ! # '$ & ""
" "# ! " $
% !$
!$
$ $! $
15 Jahre schlüsselfertiges Renovieren – sauber und zuverlässig.
RESANUM GmbH
Hofangerstraße 100
81735 München
Tel.: 0 89 / 72 40 82 30
Fax: 0 89 / 72 40 82 32
Fachautor Christoph Müller-Brandt ist
Geschäftsführer der IMMOBILIEN
INTERPRES GmbH in Deisenhofen.
Adressen von Sachverständigen gibt es bei den einschlägigen Berufsverbänden wie z.B.
dem Immobilienverband Deutschland (IVD) oder der IHK
ThorbenWengert/pixelio.de
1,2,3 5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,...16